Die Hausbaubranche boomt, nicht zuletzt aufgrund der äußerst niedrigen Baukreditzinsen. Das haben zu Recht viele angehende Bauherren ausgenutzt und so mancher hat zur Sicherung der günstigen Zinsen ein für später angedachtes Bauvorhaben vorgezogen.

Diese Umstände wiederum bescheren den Bauunternehmern eine Fülle neuer Aufträge. Diesen Aufträgen wiederum geht jedoch in der Regel zunächst eine Angebotsschlacht um den günstigsten Hausbaupreis voraus. Selbstverständlich ist der angehende Bauherr vor Unterzeichnung eines Bauvertrages daran interessiert, von diversen Baufirmen zunächst Angebote für die zu erwartenden Haubaukosten einzuholen und sich erst nach gründlicher Abwägung unter den Mitbewerbern für den zukünftigen Bauunternehmer zu entscheiden.

Und genau bei diesen Angebotsanfragen kann der Bauherr leicht in eine Kostenfalle tappen, mit welcher dieser nicht gerechnet hat. So richten sich die Anfragen der angehenden Bauherren nicht immer nur an überregionale Hausanbieter, welche in ihren Hochglanzprospekten fertige Hauskonzepte offerieren, sondern gerade auch an kleinere mittelständische Unternehmen, welche mit keinen Katalogen mit Pauschalpreisen für verschiedene Hausbauvarianten aufwarten können. Aus diesem Grund müssen dem Preisangebot des Bauunternehmers mehr oder minder umfangreiche Vorgespräche vorausgehen, damit gemeinsam ein Konzept erarbeitet wird, auf dessen Grundlage der Bauunternehmer die voraussichtlichen Hausbaukosten abschätzen kann.

Bei diesen Vorgesprächen geht der zukünftige Bauherr ganz selbstverständlich davon aus, dass diese für ihn kostenlos sind. Er übersieht dabei jedoch leicht, dass ihm regelmäßig ein Bauingenieur gegenüber sitzt, der berechtigt ist, Architektenrechnungen zu stellen, falls Architektenleistungen erbracht wurden.

Architektenleistungen sind auch und im besonderen (Vor-)Planungsarbeiten beim Hausbau. Unter Berufung gerade auf diese versuchen immer wieder Bauunternehmer, die nach Vorgesprächen mit dem Bauinteressenten ein Hasuspreisangebot abgegeben haben und am Ende den Auftrag nicht erhalten, Kosten in Rechnung zu stellen.

Dann stellt sich natürlich die Frage: Darf der Bauunternehmer das? Ist durch das Preisangebot tatsächlich ein kostenpflichtiges Vertragsverhältnis zwischen Bauingenieur und Hausbauinteressenten zustande gekommen? Oder kann der angehende Bauherr die Architektenforderung mit dem Argument zurückweisen, es handelte sich lediglich um kostenlose Akquisition?

1. Akquise eines Bauunternehmers

Regelmäßig wird sich in Fällen wie dem hier beschriebenen der geschäftliche Kontakt der Beteiligten auf die Akquise eines Bauunternehmers beschränken, welcher bei dem angehenden Bauherrn um einen Bauvertrag über die Errichtung eines Eigenheimes wirbt. In diesem Fall ist der Bauunternehmer mit Honoraransprüchen für erbrachte Vorleistungen, unabhängig von deren Art und Umfang, ausgeschlossen (vgl. OLG Oldenburg, Urteil vom 13.07.2000, 8 U 57/00; BGH, Beschluss vom 06.12.2001, VII ZR 304/00). Allein die Erbringung von Planungsleistungen durch den Bauunternehmer führt – anders als die Bauingenieure gern meinen – gerade nicht zu einem Architektenvertrag, auch nicht konkludent. Die  Leistungen des Bauunternehmers werden vielmehr lediglich zur Abgabe eines Angebotes, also zur Vorbereitung des eigentlichen Bauvertrages, erbracht und haben keinen eigenständigen Charakter (vgl. BGH, IBR 1999, 482 – Lauer; Werner/Pastor, 10. Aufl., Rn. 618).

2. Akquise eines Architekten

Aber auch für den Fall, dass der Bauinteressent ganz bewusst an einen Architekten herangetreten ist, sind (Vor-)Planungsleistungen nicht immer kostenpflichtig. Auch hier ist die kostenfreie Akquisition streng von einer kostenpflichtigen Architektenleistung zu trennen.

Wurde ein ausdrücklicher entgeltlicher Vertrag über Architektenleistungen nicht geschlossen, kann sich dieser auch konkludent aus den Umständen ergeben.

Es gibt jedoch keine Regel, nach der der Architekt im Normalfall nur entgeltlich arbeitet. Selbst aus der Entgegennahme von Architektenleistungen allein kann nicht auf den Willen des Empfängers geschlossen werden, ein entsprechendes Vertragsangebot anzunehmen (BGH, IBR 1999, 482). Entscheidend sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls, wobei vor allem auf den Umfang der vom Architekten erbrachten Leistungen und die Verwertung derselben durch den Bauherrn abgestellt wird. Die kostenfreie Akquisition endet frühestens dort, wo von dem Architekten Vorleistungen erbracht werden, welche mit einem erheblichen Arbeits- oder Kostenaufwand verbunden sind.

3. Fazit

Angehende Bauherren sollten darauf achten, mit wem genau sie über das geplante Hausbauprojekt sprechen. Es sollten bei jedem Gespräch unabhängige Zeugen vorhanden sein. Man sollte alles, was einem zur Unterschrift vorgelegt wird, aufs gründlichste durchlesen. Der Bauunternehmer sollte offen darauf angesprochen werden, ob das Preisangebot Kosten verursacht. Jeder sollte sich dann schriftlich bestätigen lassen, wenn Kostenfreiheit zugesagt wird.

Michael Wundke

Rechtsanwalt

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